美国房地产牛市近在眼前

　　近期，美国楼市纷至沓来的好消息似乎在告诉投资者，历经6年衰退的房地产市场已经开始摆脱衰退，同时也印证了巴菲特早前的论断：美国房地产市场已经呈现出复苏的迹象。
　　
　　楼市摆脱深渊
　　
　　近几个月以来，各式各样的经济数据已经消除了人们对整个市场将再次大幅度下滑的担心。同时市场的触底反弹还出现了令人惊喜的迹象——销售率和价格同时回升。
　　
　　美国商务部8月23日发布报告称，美国7月新屋销售月率增长3.6%，折合成年率为37.2万套，为过去4个月来第三次实现增长，且增长幅度超出预期。
　　
　　在房屋销量回暖的同时，市场最为关注的房价指标也呈现出触底回升的迹象。房价指数在第二季度上涨4.8%，创下八年来最大季度增幅；6月份全国房价指数增长1%，为2006年11月以来最大增幅。在截至6月的过去12个月中，美国34个州以及哥伦比亚特区都实现了房价上涨，创下2007年4月以来最好表现。尤为值得注意的是，与2010年受到首次购房者减税举措提振而带来的量价齐升状况不同，此次房价上涨得到的政府帮助有限。
　　
　　房价走高，也令代表着行业风向标的房地美(Freddie Mac)和房利美(FNM)双双实现了久违的盈利。
　　
　　房地美公开财报显示，第二季度实现利润30.2亿美元，合每股盈利37美分，去年同期为亏损21.4亿美元(合每股亏损1.16美元)。同期，房利美第二季度业绩从上年同期的净亏损52亿美元，转为净盈利22亿美元，为自2008年金融危机期间被政府接管以来第二次实现季度盈利。
　　
　　今年7月，巴菲特曾指出，在2008年前的几年中，美国增加的房屋数量高于家庭数量。这最终不可避免地导致建造了太多房屋。然而从近期房屋空置率这一指标中可以发现，这一情况已经大为改善。
　　
　　房地美发布的报告显示，二季度美国待租房屋空置率已跌至8.6%，为10年来最低水平，待售房屋空置率降至2.1%，创6年以来新低。另外，若以1994年~2003年房屋租售平均情况看，今年供给富余量已降至50万套左右，接近健康市场标准。
　　
　　First Washington的投资经理史蒂芬·琼斯(Steven Jones)表示：“目前我们有理由相信美国的房地产市场已经实现了供需均衡，正在构筑底部，并确立反弹的基础。”
　　
　　在市场复苏的带动之下，美国住宅建筑商信心指数也持续攀升。美国全国住宅建筑商协会15日发布的数据显示，8月份美国住宅建筑商信心指数升至37，创下5年半以来新高。
　　
　　新房销售量的增加以及市场前景的利好令建筑商的业绩出现了大幅的改善，很多房屋建筑商在股票市场上获得了投资人的认可，股价大涨。
　　
　　美国房地产开发商普尔特集团股价年初至今的涨幅已经达到101.27%，莱纳公司股价涨幅达到59.19%，二者分列标准普尔500指数成份股涨幅榜的第三位和第九位。D.R.Horton股价涨幅达到45.36%，托尔兄弟公司股价涨幅达到49.27%，KB家居公司股价涨幅达到55.36%，标准太平洋(5.66,-0.12,-2.08%)房屋公司股价涨幅达到95.28%。
　　
　　房地产相关的建材板块也同样受益。美国建筑材料制造商USG公司今年以来股价已经上涨73.52%；房地产信息提供商Zillow股价上涨了62.54%。
　　
　　投资大佬嗅觉敏锐
　　
　　不可否认，一些机构投资者早已嗅到了房地产复苏的到来，他们的投资果实已经逐渐成形。与此同时，他们的积极介入也促进了房地产价格的上升。
　　
　　据投资公司Fusion Analytics Investment Partners LLC的资产管理经理约什·布朗称，在过去十年时间里，巴菲特也积累了一系列涉及美国房产改建等业务的公司组合。美国房产市场的回弹将令巴菲特麾下与住房营建和修理相关的公司受益，其中也包括伯克希尔·哈撒韦的股票。
　　
　　据媒体报道，保尔森旗下的对冲基金公司花费1700万美元，购买了位于美国拉斯维加斯湖区超过875英亩的土地，计划兴建住宅并卖给建筑商。
　　
　　房地产行业信息服务商Metrostudy总监格雷戈表示，上述交易是该地区近3年规模最大的土地交易，保尔森基金明显在重仓押注该地区楼市的复苏。
　　
　　除此之外，私募股权基金巨头黑石集团也在很早之前便坚定地认为美国房地产市场是未来增长的亮点。该集团全球房地产部门负责人乔纳森·格雷近日表示，该公司已经花费超过3亿美元收购逾2000户的止赎房屋，并将做出租之用，押注美国房产市场将出现复苏。
　　
　　“我们正进行长期押注，空屋终将会有人租住，而房产市场将开始复苏。”格雷表示，“我们的退出策略将会是把房屋卖给租用者。”
　　
　　较早前还有消息指出，包括卡克斯顿、SAC资本管理公司、艾威资本集团等众多对冲基金大量吸纳与房地产相关的资产，押注2012年房地产市场回暖，现在看来，这一策略已经初见成效。
　　
　　复苏之说依然存疑
　　
　　基于以上种种迹象，高盛认为美国的房地产市场即将迎来这一波小牛市。
　　
　　高盛发布报告称，随着美国房地产市场启动“强劲”复苏，新房销售可能大幅攀升，因此美国住宅建筑商是具吸引力的投资标的，美国房产房屋市场或启动3至7年的上升周期。
　　
　　美国银行美林全球研究公司(Bank of America Merrill Lynch Global Research)驻纽约的资深经济学家米歇尔·梅耶(Michelle Meyer)虽没有那么乐观，但也指出房价会一步一步地增长，预计2012年和2013年房价的年增长率将为2%，到本年代末期增长势头才会逐步增强。按照这种增长速度，房屋的平均价格将会在2022年达到2006年的顶峰水平。
　　
　　尽管如此，许多现象依然令投资人捉摸不透。全美房地产经纪人协会(National Association of Realtors)本周三发布的报告还显示，7月份的平均销售价格实际比6月份的略低。这表明房屋交易活动并不规律，而且远远低于经济泡沫破裂之前的水平。
　　
　　此外，很多人担心房地产市场的复苏很大程度上会受到更广泛经济环境的影响。眼下围绕在欧债危机和美国财政问题上的不确定性令美国经济面临着下行风险，而全美失业率仍居于8%以上，薪资增长疲弱，消费信心低迷，这都意味着有购买或投资新房意愿的潜在家庭数目可能下降。
　　
　　除此之外，分析人士还指出，目前美国的城市化率和房屋自有率都已达到较高的水平，或许，房地产的“黄金时代”未来将难以再现。