北京时间6月15日凌晨消息，美国第一季度中的房屋净值贷款总额上升至6.7万亿美元，创下自2008年以来的最高水平，原因是住房所有人正在利用创下历史低点的借贷成本来对其房屋贷款进行再融资，从而使其能有现金来偿还贷款本金。据彭博社根据美联储 数据进行的分析显示，从百分比的增幅来看，房屋净值贷款的增长幅度创下60多年以来的最高水平，这表明美国人正在逐渐摆脱抵押贷款债务。
所谓“房屋净值贷款”(Home Equity Loan)，是指授信申请人以贷款人认可的住房或商用房作抵押，向银行申请具有“合法用途”(如购房购车、个人流动资金)的单笔贷款或循环额度的个人授信业务。房屋净值贷款基本上等同于房屋抵押的信用额度，当信用额度用完时 ，银行会以借款人的房屋做抵押来发放第二笔抵押贷款，直到贷款完全被付清；如贷款未偿清，则银行将通过拍卖借款人住房的方式来抵消借款人的剩余债务。
市场研究公司Parthenon Group LLC的副首席经济学家理查德-迪卡泽尔(Richard DeKaser)指出，这是最强劲的一个迹象，表明美国住房贷款负担正开始减轻；在此以前，创下历史最高水平的借款量已经创造并最终导致住房市场泡沫破裂，结果是将近四分之一的住房所有 人所欠抵押贷款已经超出其住房价值。据美国抵押贷款融资巨头房地美(FRE)发布的数据显示，在去年第四季度中，在已经进行了再融资的抵押贷款中，有一半的贷款规模有所下降。
身兼美国银行家协会(ABA)下属经济顾问委员会主席的迪卡泽尔还称：“住房所有人希望携带住房债务的意愿已经发生了根本性的改变。当市场处于繁荣发展的状态时，抵押贷款被用作一种杠杆工具，而现在则被视为一种风险。”
据上周发布的美联储研究报告显示，第一季度房屋净值贷款在美国住房价值总额中所占比例为41%，其中包括没有申请抵押贷款的住房所有人。上一次这一比例达到如此之高的水平是在2008年第三季度。
泡沫破裂
维吉尼亚州投资公司FBR Capital Markets董事总经理保罗-米勒(Paul Miller)称：“在房地产市场繁荣的年头里，人们会变得杠杆过高，这会在泡沫破裂时导致他们的债务负担过重。现在，人们正尝试让自己重返稳定的基础。”
据美联储数据显示，住房抵押贷款债务总额在2007年触及10.6万亿美元的高点；自那以来，美国住房抵押贷款债务已经下降了7%，同期所有住宅房产的价值则下降了23%。
在对其抵押贷款进行再融资时，美国人并不只是把钱往桌子上一拍，许多人还会选择缩短自己的贷款期限，这会令每个月的还款额增加。在今年3月份和4月份，平均抵押贷款还款期限为27年，低于2月份的29年。在美国，几乎所有的抵押贷款都是30年期或15年期；当平均 还款期限缩短时，就表明有更多人正在选择较短的贷款期限。
自2011年初以来，30年期固息抵押贷款的平均利率已经大幅下降，在上周创下3.67%的历史最低水平，而抵押贷款再融资申请量则创下三年以来的最高水平。15年期抵押贷款的平均利率则下降至2.94%。
黯淡的复苏进程
迪卡泽尔将抵押贷款债务的下降归因于一种“恐慌因素”。他指出，在经济复苏进程黯淡无光、每15个人中就有一个人处于失业状态的情况下，一些借款人已经学到了节省的智慧。
迪卡泽尔指出：“人们对下滑中的住房价格感到担心，对经济状况也感到担心。如果他们能负担得起，那么就会偿还其抵押贷款，而不是购买什么东西，原因是还贷会让他们觉得晚上能睡得更香。”
据用于追踪美国20个大城市地区房价的标普/凯斯席勒指数显示，在截至3月份的六个月时间里，美国住房价格大幅下跌，触及10年以来的最低水平，比房地产市场繁荣时期中触及的高点下跌了35%。哈佛大学联合住房研究中心的常务董事埃里克-贝尔斯基(Eric Belsky)在 今天发布的“美国住房状态”报告中称，上个月美国住房价格上涨3.4%，这可能意味着住房价格正开始趋于稳定。
经济增长
据彭博社调查显示，接受调查的93名经济学家平均预期，2012年美国经济的增长速度很可能将会达到2.2%；到2013年，经济增长速度则将小幅上升至2.4%。与此相比，在1982、1994和2001年的经济衰退周期过后的三年时间里，美国经济的平均增长速度为3.9%。
马萨诸塞州市场研究公司IHS Global Insight高级经济学家克里斯-克里斯托弗(Chris Christopher)称，那些有能力缩短自身贷款期限或是能在进行再融资时减少贷款余额的住房所有人都是幸运者。
克里斯托弗指出：“正在偿还抵押贷款债务的住房所有人都是幸存者。他们可能并未丢掉自己的工作，所以在偿还贷款的问题上可能正处在更好的位置上。”
加利福尼亚州抵押贷款数据和软件公司CoreLogic称，在抵押贷款持有人中，大约有23%的贷款金额高于其住房价值。另据佛罗里达州抵押贷款数据公司Lender Processing Services发布的数据显示，4月份大约有210万幢住房正处在丧失抵押品赎回权的某个阶段中。
泡沫时期
巴克莱银行(BARC)驻纽约的首席美国经济学家迪恩-马基(Dean Maki)称：“自泡沫时期以来，消费者对住房市场的观点明显已经发生了根本性的改变。我们已经看到，在那些杠杆过高的住房所有人身上都发生了些什么。”
FBR Capital Markets董事总经理米勒称：“人们偿还抵押贷款债务对经济增长来说是件不好的事情，原因是把钱用在偿还房贷上通常就意味着消费者支出下降。但从长期来看，这对美国经济增长的健康型来说是件好事，原因是这能改善家庭的资产负债表。”
在今年5月份，美国零售销售连续第二个月下滑，促使经济学家下调了对美国经济增长速度的预期，原因是有限的就业增长和收入增长抑制了个人消费者的支出。据美国商务部在昨天发布的数据显示，5月份美国零售销售下滑0.2%，与4月份经修正后的跌幅持平，此前发布 的初步报告显示4月份零售销售增长。
国民收入
据经济分析局发布的数据显示，2011年美国国民收入的年度增幅从此前一年的6930亿美元减少至5810亿美元。在第一季度中，美国国民收入增加了1277亿美元，预计2012年全年的国民收入将会增加5108亿美元，创下自2009年以来的最低增幅。
曾供职于费城联储的米勒指出：“人们四处看看就会发现，他们身边的人要么是薪水被降低，要么就是丢掉了工作。如果你想要获得安全性，那么可以把钱存在储蓄银行中以获得0.5个百分点的利息，或者可以拿来偿还你的抵押贷款。”
米勒表示，当他在去年对自己的住房贷款进行再融资时，他拿出了很大一笔钱来降低自己的抵押贷款余额，原因何在？
“这样一来，我的妻子就不会再打扰我了。”米勒说道。“跟很多人一样，她也希望没有任何抵押贷款债务。”
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