美国房地产市场颓势难改

　　作为引发本轮金融危机的源头，美国房地产市场在泡沫破灭三年后仍未恢复元气。最新数据显示，10月份全美住房市场二手房屋销量和价格出现双双下滑的状况，且美国人对房地产市场的乐观情绪也在下降。

　　分析人士认为，美国失业率高企导致消费者谨慎开支已成为房市回暖最大障碍。与此同时，大批“影子库存”的存在也威胁着房市复苏，预计未来在需求无法明显改善的情况下，过剩供给将导致美国房地产价格进一步下降。

　　利空数据连番轰炸

　　全美房地产商协会11月23日公布的数据显示，10月份全美二手房屋销量为443万套，同比下降26%，环比下降2.2%，超出市场预期。10月二手房屋销售中间价为17.05万美元，环比下跌0.6%，同比下跌0.9%。由于二手房屋销售在美国房地产市场中占比高达90%，该数据被视为反映美国房市状况的重要指标。

　　据全美房地产商协会称，二手房屋销量下滑的主要原因在于美国政府对购房者减免税费的优惠政策到期以及部分大银行暂停处理和出售止赎房屋。该协会表示，按目前销量，现有二手房屋供应量需要10个月才能消化，而在正常年景只需要一半的时间。

　　另据美国联邦住房金融局(FHFA)11月24日发布的报告，由于联邦购房减税政策到期导致需求下降，第三季度全美住房价格同比下降3.2%，环比下跌1.6%，高于市场预期。当季全美有40个州的住房价格同比出现下滑，其中爱达荷州、佐治亚州、亚利桑那州、俄勒冈州和南加利福尼亚州的房价跌幅最大。

　　利空数据不止上述这些。美国商务部11月24日发布报告称，10月全美新房销售数据意外大幅下跌8.1%至28.3万套，仅次于今年8月份创下的27.5万套的47年来最低记录。房利美公司同一天公布的第三季度全国调查显示，多数美国人不确定房地产市场已经见底，依然对购房保持谨慎态度。

　　“美国人对房地产市场的乐观情绪正在下降。”房利美首席经济学家邓肯认为，消费者对购房的态度更加消极，个人财务状况也导致他们在决定买房还是租房时变得更为现实。

　　就业疲软压低需求

　　业内人士认为，美国房市回暖的最大障碍在于目前美国接近10%的高失业率。由于失业率高企引发消费者对未来收入前景的担忧，降低了住房需求，预计明年美国房地产市场仍将停滞不前，复苏将是漫长的。

　　全美第二大住房建筑商霍顿公司首席执行官汤尼兹预计，由于消费者信心和就业状况依旧疲软，2011年房地产行业将充满挑战，对美国房产商而言最重要的春季销售季可能不会出现传统上的住房需求增加的局面。

　　与此同时，绝大多数业内人士认为，近期爆发的“止赎门”也可能给美国房屋销售带来风险。美联储在11月23日公布的最新联储会议纪要中表示：“一些银行近期宣布暂停止赎，很可能在短期进一步破坏房屋销售。而消费者对就业和收入前景的悲观情绪等因素也会抑制房屋寻求。”

　　警惕“影子库存”

　　在需求不振的情况下，“影子库存”激增带来的供给压力也成为威胁美国房地产市场复苏的重要因素之一。

　　“影子库存”通常包括止赎房屋和银行收回但尚未挂牌出售的房屋，一旦银行将这些房屋大量投放市场，可能导致房价下跌，并引发更多贷款违约和止赎。

　　权威机构22日公布的数据显示，截至今年8月末，美国住房“影子库存”量预计为210万套，同比增加10%，消化这批库存需要8个月的时间。包括影子库存在内的总库存量达到630万套，消化时间需要23个月，几乎是正常水平的三到四倍。

　　分析人士称，影子库存量的不断增长可能会持续一段时间，而全美购房需求疲软增加了房价进一步下跌的风险。资本经济公司美国经济学家戴尔斯表示：“不断增加的止赎供应将对需求不振的市场施以重压。”

　　虽然“影子库存”何时转为现有库存尚不确定，且一些大型银行正因监管部门调查问题止赎文件而暂停部分地区的止赎工作，但无论如何这些房屋最终都会进入市场。分析人士称，这意味着美国房地产市场在复苏前还会进一步恶化。穆迪投资者公司分析师预计，未来一年美国房价还将下跌8%。目前，全美房价较2006年的峰值已经下跌三分之一。