美国政府再也无法回避两房

　　再也无法回避“两房”(房利美和房地美)了。

　　当地时间8月17日，美国财政部在华盛顿召开峰会，首次将改革两房提上议事日程。而过去一年，美国奥巴马政府在推动金融监管改革议题时，一直选择回避两房。他们反复辩护说，美国房市目前过于脆弱，现在改革还不是时候。

　　据财政部向本报记者提供的名单，峰会参与者包括按揭贷款支持证券(MBS)的共同发明者、“MBS之父”刘易斯·拉涅利(Lewis Ranieri)，PIMCO基金首席投资官、“债券大王”格罗斯，富国银行和美国银行按揭贷款部门主管，学术界以及经济学家等。美国财政部部长盖特纳和住房与城市发展部部长多诺万将发表演讲，并主持论坛讨论。

　　但就在政府官员和业界领袖们齐聚于此，准备探讨两房的未来时，决策者似乎又遇到了一个意想不到的难题：美国住房市场近期似乎又陷入了停滞，投资者对经济二次衰退的担忧不断加剧。上周，美联储下调了对于美国经济前景的预期，重启经济刺激措施。

　　有鉴于此，政府官员们可能对两房改革会非常谨慎。目前美国房市融资仍然严重依赖两房，私人部门已退出市场，美国住房市场融资几乎全部依仗美国政府。

　　两房改革提上日程

　　美国政府毫无头绪

　　美国金融监管改革法案不包含两房，奥巴马政府因此遭到许多国会议员的批评。亚利桑那州参议员麦凯恩曾说，金融改革不包括两房，“就相当于向恐怖主义宣战却忽略了基地组织”。

　　Annaly资产管理公司董事总经理戴蒙德(Jay Diamond)告诉本报记者，美国政府一直没有推动两房改革议程，是因为政府对于如何改革两房毫无头绪，“他们根本不知道该怎么办”。 Annaly资产管理公司管理着约600亿美元的住房按揭贷款支持证券(RMBS)资产，是纽交所最大的RMBS投资者。

　　这次是政府首次公开讨论两房改革，参会的美国银行和富国银行是全美最大的房贷发放机构。而管理着1万多亿美元资产的PIMCO基金则是两房债券的最大持有者之一。

　　官员们说，这次不会发布任何新的政策，它只是一个公开的论坛，来讨论如何改变两房这样的政府支持企业，以及如何进行过渡等问题。其中一个重点就是要改变政府在美国房市中所扮演的作用。

　　自2005年至今，政府在房市中占的比重已经翻倍。2005年时，两房和吉利美三家公司占据了当年2.2万亿美元房贷的45%。

　　因为在按揭贷款证券投资方面亏损惨重，美国政府在2008年9月接管两房，从那时开始，就持续不断注入资金以保证两家公司的正常运营。到目前为止，政府已投入了1480亿美元。

　　如果美国房价下跌，救助总金额可能还会进一步提高。财政部曾承诺，这一救助金额不设上限。

　　改革建议方案数百

　　完全私有化？完全国有化？

　　如何解决两房问题？美国财政部自今年春季开始就一直在征求建议，目前各界提出了很多方案，其中包括将两房彻底私有化，以及完全将按揭贷款实体国有化。

　　许多大的玩家，包括按揭贷款银行家协会、证券行业与金融市场协会和金融服务圆桌论坛等行业组织，都向财政部提供了建议报告。他们主要建议私营部门来支持按揭贷款证券市场，政府不支持这些公司，但可以担保其中一些证券。这些方案都包含一些对投资者的保护措施，主要包括各类保险基金，以及对打包成证券的按揭贷款有严格的标准。

　　盖特纳最近曾表示，“一些类型”的按揭贷款证券很可能会获得政府担保，它使得即便是在出现非常严重的衰退情况下仍然能够为买房提供融资。

　　但这样的改革也面临着一些难题，比如如何构建这类证券，如何给他们定价，以及将由哪些实体来提供此类证券。目前一个首要目标就是要恢复私人投资者的信心，让他们重回市场，在市场融资方面发挥更大作用。

　　政府官员目前都已有过表态，原有的两房所有制模式将被遗弃。过去数十年，两房在拥有政府的“隐形”担保的同时，又为私人投资者所拥有。他们能够以低成本借债融资，因为投资者认为当他们陷入困境的时候，政府会出手拯救。

　　政治主导两房问题

　　难有根本性变革

　　周二的会议很多动机都将是政治性的。目前美国国会正面临中期选举，政府要让两房问题看起来成为最主要的议题。

　　AB Schnare公司总裁Ann Schnare告诉本报记者，目前改革两房的议题几乎已经完全政治化，未来改革两家机构很可能会有妥协。

　　一些保守派，包括国会共和党议员，都站出来反对任何形式政府提供的支持或者担保。虽然这可能会导致买房成本更高，但他们表示，这是纳税人不再为大规模损失买单的唯一办法。

　　共和党方面希望抛弃两房。亚利桑那州参议员麦凯恩和德州众议员亨萨林表示，这两家公司会被他们所追求的使命毁灭，一方面他们作为公共上市公司要服务股东，另一方面作为政府支持企业要为低收入买房人提供支持。

　　8月5日，房利美在报出第12个季度的连续亏损后，再次向政府寻求18亿美元注资。亨萨林为此表示，“国会必须结束由纳税人出资的救助行动”。

　　虽然政府承诺将进行“根本性变革”，但落到现实中，任何的变革动作可能都将是缓慢的，以避免扰乱政府支持的按揭贷款支持证券市场。

　　瑞士信贷RMBS策略主管Mahesh Swaminathan告诉本报记者，政策制定者似乎不太可能推行大规模的变革，比如放弃支持长期、固定利率贷款，或者放弃证券化二级市场。在证券化二级市场上，按揭贷款被打包成证券出售给投资者。

　　众议院金融服务委员会主席、马萨诸塞州民主党议员弗兰克已经开始了相关的改革立法起草工作。他领导的委员会将在9月份召开相关听证会。盖特纳承诺在明年1月份提交一份“全面”的住房金融系统改革方案。

　　房市临二次衰退

　　不是改革好时机

　　如果美国一直处在这样一种房市危机的状态中，联邦政府在房市扮演的作用似乎很难改变。2009年，两房发行或担保了71%的美国按揭贷款。如果再加上另一家政府机构吉利美，三家公司在2009年为全美97%的按揭贷款提供了融资。

　　位于华盛顿的全国住宅建筑商协会资深副总裁David Ledford说，“这就像在飞机仍然在运行途中的同时，来打造一架飞机”。

　　过去一年，因为美国政府提供了税收抵免，并采取措施降低按揭贷款利率，美国大部分地区的房价开始走稳。但自从支持房市的刺激措施开始撤出后，美国房价再次承压。

　　尽管目前按揭贷款利率仍然处于历史低点水平，但在今年4月税收抵免政策期满后，美国房屋销售最近几个月出现了大幅下降。7月份，美国许多州房屋销量都下降了约三分之一左右。

　　与此同时，政府修改按揭贷款条款的项目，也没有达到其减少违约率的预期目标。许多参加整个项目的买房人因为没有还月供或者无法提供合格的资料后来又被取消了资格。今年6月份，取消资格的人是参与该项目人数的两倍。如果违约率持续走高，房价可能进一步下跌。

　　财政部承诺在明年1月份向美国国会提交改革建议书。但一些人质疑这是否是一个很好的时机。

　　税收抵免项目的结束，以及高企的失业率让美国房市目前仍然处于震荡之中。消费者信心如此低迷，以至于在经济稳健的本地市场上，一些潜在的购房者也徘徊不前。

　　美国企业研究所研究员Alex Pollock认为，金融改革方案不包括两房实际上是一个“丑闻”。不过，尽管Pollock主张减少政府的作用，他依然认为，改革两房要保持谨慎的速度，因为“你面对的是全球最大且极端重要的信贷市场”。

　　Annaly资产管理公司董事总经理戴蒙德(Jay Diamond)告诉本报记者，目前改革的关键是政府要知道自己想要什么。不管政府怎么改，投资者都会对此做出相应的调整。