高失业率拖累美国房市复苏

　　最新公布的一系列利好消息，给金融危机以来持续低迷的美国房地产市场带来一丝复苏曙光。

　　根据美国房地产研究机构MPF Research的调研数据，2010年上半年美国64个主要城市的公寓入住数量上升了21.5万套，公寓空置率也从2009年的8.2%下降到2010年6月的6.6%。

　　作为美国房市的另一风向标，标准普尔/Case-Shiller房价指数也开始反弹，其中5月份20座城市房屋价格指数较上年同期上升4.6%，高于此前市场预计4.1%的升幅。

　　但美国6月份失业率仍然高达9.5%，这已经成为美国房市脆弱复苏之路上的拦路虎。

　　作为Case-Shiller房屋价格指数联席编撰人，耶鲁经济学家Robert Shiller在7月27日表示，美国住房市场和经济都可能陷入二次探底。他认为，经济普遍缺乏信心将导致住房市场再次下滑。令他倍感担忧的是，美国长期(27周或以上)失业率已经涨至1948年以来的最高水平4.4%。

　　房市复苏不可持续

　　标准普尔/Case-Shiller房价指数委员会主席David M. Blitzer在一份声明中指出：尽管5月的房市数据本身看似有几分正面，但在对过去一年房价进行整体观察之后，他并不认为美国房市在5月份表现出来的复苏迹象具有可持续性。

　　况且在标准普尔/Case-Shiller房价指数涵盖的20个城市中，仍然有7个城市的房价在5月份处于同比下降的状态。

　　标准普尔/Case-Shiller房价指数显示，5月美国独栋房屋价格涨幅超过预期。但这一短暂的房市狂欢主要来自于美国政府的税收减免政策。5月是美国房屋销售的季节性旺季，而根据美国政府推出的房市刺激计划，购房人可以获得最高达8000美元的税收减免。

　　减税政策在5月到期之后，房市持续上涨的动力就消失了。美国房地产市场在出现短暂反弹之后，在6月份再陷低迷。根据美国商务部7月26日公布的数据，美国6月份新屋销售量创下历史第二新低。而全美房地产从业者协会公布的数据显示：美国6月份二手房销售量下跌5.1%。

　　7月27日公布的7月美国消费者信心指数下滑至50.4，低于市场预期，这就给房市持续复苏增加了新的压力。

　　根据7月27日美国统计局公布的数据，美国居民房屋拥有率在今年2季度跌至66.9%，创下自1999年以来的新低，与2005年第四季度69.2%峰值相去甚远。

　　美国加州的房地产数据分析机构RealtyTrac指出：由于房地产融资环境并未迅速改善，2010年上半年已出现165万起房屋抵押贷款的止赎报告，如果业主不能继续支付贷款，房屋产权将被银行接管，这一止赎报告的数量比2009年上半年还要高8%。而在今年第二季度，已经有接近27万套住宅因为业主断供而收回。

　　租赁市场升温

　　在房市持续低迷、房屋拥有率持续下跌的情况下，更多的美国人开始选择租房，一些房屋中介公司因此看好房屋租赁市场。

　　就业复苏原本是美国房地产市场复苏的最大动力。据美国劳工部数据，今年1月份开始，美国每月平均新增就业岗位14.7万个。而在今年5、6两个月中，20至29岁年龄段的就业数据出现了自2007年以来的首次同比增长。而这个年龄段就业人口，对房屋租赁市场的推动力最为显著。

　　那些在金融危机中因为失业而到家人或朋友的家中“寄人篱下”的美国人，在获得新工作之后也开始考虑单独租房，这也为房屋租赁市场的复苏提供了动力。

　　尽管美国房市的价格和交易量目前仍处于低迷状态，但房地产数据研究公司Carrollton的副总经理Greg Willett却看好房屋租赁市场。他认为今年美国房屋租金将同比增长2%，而在未来两年内将年均增长4%到6%。

　　但Greg Willett也指出，在失业率高达9.5%的情况下，业主也不可能大幅增加租金，况且在房价大幅下跌之后，美国有一半城市的房地产市场上，买房已经不见得比租房贵多少了。

　　根据全美房地产从业者协会公布的数据，亚特兰大的中等房屋价格已经从2006年第三季度的峰值下挫37%，目前每套住宅的售价在11万美元左右。Greg Willett说，如果按照10%的首付，再以5%的利率申请30年期按揭贷款，购房者每月月供只需要532美元，这要比亚特兰大774美元的房屋每月平均租金低很多。