摩根斯丹利遭遇“地产门”

　　尽管一季度的美国各大银行财报表现不俗,近期的经济数据也证明了美国正在摆脱金融危机的沉重影响,但是金融危机的后遗症却并未因此而远去。上周三,华尔街日报报道了摩根斯丹利旗下的一只地产基金巨亏54亿美元的消息,在市场中引起轩然大波,投资者也不得不用新的眼光去审视过去的投资策略是否到了需要改变的时间。

　　这只成立于2007年的基金规模为88亿美元,是全球有史以来最大的房地产投资基金之一,由于成立时间是在欧美房地产泡沫进入顶峰即将开始下跌之时,因此其投资目前面临的亏损也创出历史之最,据摩根斯丹利向客户发出的报告显示,该基金很可能仅仅能够收回34亿美元的本金,亏损幅度达到61%,这与该基金成立时预期的22.1%的年化收益率相去甚远。

　　仅在欧洲央行总部所在的欧元塔（Eurotower）这一项目上,摩根斯丹利就预期将会损失掉其7700万美元投资的90%,在韩国,这一基金预计其在Seoul Square的投资将会损失3.5亿美元,而该项目曾经以10亿美元的成交金额在2007年创下首尔单一办公大楼的价格之最。此外,该基金在日本的房地产开发项目、以及遍及欧洲的洲际酒店投资等多个物业投资上,也面临重大的资产减记损失。

　　摩根斯丹利是全球最大的地产买家之一,自1991年以来的20年内总计完成了1740亿美元的交易,拥有丰富的房地产投资经验。从该基金投资的物业分布看,包含了欧洲、美国乃至亚洲地区,风险分散工作非常到位。但由美国次贷危机引发的全球金融危机和经济危机,导致了全球范围内的房地产泡沫破灭,由此该基金风险分散策略失效,基金资产也遭遇到重大损失。

　　在过去的20年中,由于全球房地产价格整体上涨,房地产基金能够从租金和物业增值中获得双重收益,高额的投资回报抵消了房地产项目流动性不佳所带来的风险,由此也成为包括养老金、企业年金、保险资金在内的机构投资者青睐的投资对象。然而,当房地产市场遭遇整体打击的时候,由于投资时借入巨额贷款,高杠杆所带来的风险也就开始显现,在贷款比例为50%的情况下,投资项目出现30%的资产减值就会为基金带来60%的本金亏损,摩根斯丹利的房地产基金遭遇重创也就在情理之中。

　　摩根斯丹利的地产门风波不仅对未来的全球房地产基金发展形成重要影响,对于中国的房地产业也是一记警钟,尽管过去10年房价连续走升,使房地产投资者收获颇丰,但未来一旦出现持续数年的房价调整,高杠杆的房地产投资带来的也将是巨额亏损,这一点投资者需要铭记于心。