美楼市仍藏两大定时炸弹

　　被视为本轮金融危机“发源地”的美国房地产市场正在酝酿新的风险。最新的统计数据显示，至少有两个领域可能威胁到美国楼市甚至整体经济的复苏，一是优质房贷，另一个则是商业不动产贷款。专家认为，一旦这两枚“定时炸弹”被引爆，将给美国金融市场和经济带来新一轮打击，但引发“二次衰退”的可能性并不大。

　　优质房贷不优质

　　随着经济大环境改善和金融市场的企稳，美国房地产市场过去几个月出现了一些好转迹象，房价跌幅放缓，销售也有所起色。去年11月，美国的二手房销售甚至升至3年高点。

　　不过，也有一些迹象提醒人们不宜太过乐观。本周公布的数据显示，美国建筑开支连续7个月下降，而去年11月的新房销售暴跌11.3%。

　　更令专家担忧的是来自优质房贷(prime mortgage)市场的警讯。相比在过去两年爆出危机的次优房贷(subprime mortgage)，优质房贷的客户一般都享有较高的信用评级，被视为比较安全的房贷品种。

　　但这种情况似乎正在改变。据彭博社报道，来自官方的最新数据显示，去年第三季度，美国优质房贷拖欠还款60天以上的案例数量同比翻了一番以上，达到83.8万宗。

　　商业房贷藏风险

　　除了优质房贷，美国房地产业的另一个“定时炸弹”就是商业房贷，后者的潜在威胁甚至不亚于之前暴露出问题的次优房贷。

　　近期针对美国银行业的审核结果显示，商业房贷损失可能成为2010年美国银行业的最大风险，小型银行尤其可能受到致命冲击。

　　美国通货监理局前主管尤因指出，按照历史标准来衡量，美国商用不动产市场的损失可能会达到很高的水平。他预计，受到商用不动产贷款的潜在损失拖累，美国今年可能有数百家银行破产或是被分拆。

　　根据Real Estate Econometrics的统计，美国商业银行持有的商业房贷违约率去年第三季度增加超过一倍，达到3.4%。去年前三季度，这一领域的违约率已达1993年以来的最高水平。

　　分析人士认为，尽管优质房贷和商用不动产贷款违约率上升可能令房地产市场的复苏步伐放缓，但可能还不会严重到会扼杀这轮复苏。

　　从政府和美联储的角度来说，当局仍在继续大力救助房地产市场。美联储到今时今日仍在考虑，是否要进一步扩大收购房贷抵押证券的规模，一个最主要的目的无非就是稳定楼市。

　　美国总统奥巴马则承诺，要帮助900万户美国家庭保住房产。白宫推出的7000多亿美元救市计划中，用于稳定楼市的有近750多亿美元。

　　而在上个月，美国财政部也宣布，将取消对两大房贷巨头——房利美和房地美总计4000亿美元的救助上限，这意味着政府愿意无限制地为这两家公司的损失“买单”，稳定市场的决心可见一斑。