失业率高企拖累需求增长 美国楼市回暖路漫漫

　　知名评级机构惠誉15日发布的报告显示，尽管近期出炉的全美房屋开工和成屋销售数据正在显示该国房地产市场已触底，但复苏幅度可能会比较小，而复苏的全过程可能长达18个月。

　　分析人士认为，由失业率居高不下所引发的需求萎缩、不断恶化的商业地产信贷质量，以及因无法获得政府援助而被迫止赎案例的广泛存在，也将在相当长一段时间内继续对美国房地产市场的复苏进程施加负面影响。

　　疲态依旧

　　根据惠誉报告主要撰稿人鲍勃·库兰的说法，尽管与历史数据相比处于非常低的水平，但近几个月经季节性调整后的美国成屋销售及房屋开工数据看起来已经企稳，今年春季的销售大大强于去年冬季。

　　库兰表示，尽管政府近期采取了很多措施，但美国房地产市场仍将在今年多数时候甚至全年持续保持疲弱状态。而报告也因此预计，美国房地产市场“复苏需要耗时或长达18个月，且复苏幅度可能很小”。

　　惠誉的上述结论得到了美联储的支持。根据15日公布的联邦公开市场委员会6月23-24日会议纪要，“单户型家庭住宅新屋开工率和销售指标显示住房市场活动也许正在企稳，但绝大多数与会者认为该部门仍很轻易进一步走弱”。

　　暗藏隐患

　　美国房地产行业分析师乔纳森·米勒则指出，这一现象实际上是奥巴马政府2月出台的房地产业救助计划的“后遗症”。米勒表示，该计划没能充分解决变更已被证券化的按揭贷款这个难题，更严重的是，根据计划设定的受援资格界定规则，如果借款人的欠款超过房产的净值，或者按揭贷款不属于房利美或房地美所有，或没有得到它们的担保，则借款人将比较难以获得再融资。这将使佛罗里达、加利福尼亚和亚利桑那等房地产重灾区的许多借款人难以获得帮助。

　　失业率高企拖累

　　从美国经济整体来考虑，失业率高企对房地产行业，特别是行业需求的拖累正在愈发明显地显现出来。以纽约市为例，随着失业率的飙升，该市今年第二季度房价较去年同期下滑了16%，而购房需求则更是同比重挫50%。

　　中央财经大学中国经济与管理学院教授卜若柏在接受中国证券报采访时曾指出，美国经济止跌反弹与消费者信心恢复存在着时间差，而零售、房地产和汽车等在本次危机中受创严重的行业，将会相对较迟实现复苏。美国联邦政府也清楚“就业率-消费信心-需求”这一链条对于本国经济复苏的重要性，并曾于6月初承诺将在100天之内创造或保护60万个工作岗位。

　　不过，至少到目前为止，美国就业数据仍然不见明显好转，美国6月失业率已升至9.5%的26年高点；而美联储在15日预计，尽管美国经济将在今年下半年缓慢复苏，但失业率预计将升至9.8%至10.1%，高于4月预计的9.2%至9.6%。