美国楼市下半年冷暖未知

　　摩根资产管理隶属于摩根大通集团，是全球最大资产管理公司之一，拥有两个世纪的卓越投资管理经验，现于世界各地管理资产12,000亿美元。

　　美国的房地产市场与其经济发展一直息息相关，而此次更成为金融大海啸的导火线。近期以来，美国政府出台多项旨在刺激楼市回暖的政策，希望能以此提振消费信心，并推动其他经济领域复苏。本文就将分析这些政策，并对下半年度美国楼市的发展方向进行探讨。

　　首先，美联储宣布将在年底之前继续购买机构按揭抵押证券及机构债券，并将今年1月份以前发行的商业抵押担保证券纳入定期资产借贷计划的实施范围。由此判断，在信用市场及经济情势未明显恢复正常之前，美联储仍将会抑制贷款利率上涨，借此提高民众的再融资能力。

　　其次，美国财政部提出“二按计划”，用来补充之前楼市稳定计划中的减轻房贷方案。根据财政部估算，美国有问题的房贷中，高达50%有第二按揭。根据“二按计划”，贷款机构若修改房贷条件，利率调降的差额半数将由政府吸收，同时这些机构还能享有其他鼓励津贴。当局预计，约有100至150万房贷户可以从中受惠。假如这些政策确实能如愿生效，那么下半年美国房屋遭查封数量的增幅可望趋缓。

　　不过，摩根资产管理认为，美国房地产市场下半年要真正回暖，还取决于以下条件。首先是就业市场，根据麦格理证券统计，就业成长与房地产需求存在高度相关性，因此假如美国的失业率将攀升至2010 年，美国楼市的实质需求也会因此继续受压；其次是信贷市场，经过美国银行业的压力测试，再配合财政部的不良资产清除计划，银行信贷紧缩的情况可能将持续获得改善，有望推动房地产需求升温。

　　综上所述，近期银行加速拍卖遭查封的房屋，使得房屋销售量略微回升，美国楼市的整体走势可能已接近底部。预计下半年随着美国民众房屋支付能力提高、按揭利率走低，以及美国政府刺激经济政策的支持，房地产成交量可能会开始提高。然而，受制于失业率攀升、房屋库存量仍然偏高，以及金融形势相对紧缩，楼市价格可能要延后至今年底甚或明年第一季度才有机会回升。