美参院公布终结两房议案 房市复苏或面临考验

　　美国参议院银行委员会高层16日公布了有关终结住房抵押贷款巨头房地美和房利美的初步议案，计划设置新的机构和系统来取代“两房”。这份长达442页的议案由参议院银行委员会领导人蒂姆·约翰逊和麦克·克拉波共同提交，两人希望该议案能够在今年内获得通过。
　　
　　不过有内部人士表示，参议院内部多位民主党人对议案内容存在异议，而即便在参议院通过，在众议院也将面临诸多挑战。
　　
　　鼓励私人资本介入
　　
　　根据最新议案，“两房”将被逐步关闭，并由一个政府支持的抵押贷款债券再保险公司所取代。约翰逊和克拉波提议强制私人贷款商持有这家再保险公司一定的权益，并承担至少10%的抵押贷款债务第一损失，而政府将只会在私人债权人承担损失后才提供一定的帮助。
　　
　　此外议案内容还包括在新的系统中建立严格的贷款审批标准，要求除首次购房者以外，其他所有购房人必须支付5%的首付。据悉，这份议案计划在五年内实施，但内部人士也表示实际执行的时间可能要延长数倍。
　　
　　克拉波在上周发布的一份声明中表示，两党达成的这项协议结束持续了五年的现状，朝着逐步关闭“两房”迈进了一步。他表示在关闭“两房”的同时，将利用强大的私人资本来保护纳税人利益，为建立稳定的二级市场奠定基础。
　　
　　目前美国抵押贷款市场规模高达10万亿美元。“两房”并不发放贷款，而是从贷款商手中购买抵押贷款债券，将其打包成证券出售给投资人，为市场提供稳定的抵押贷款资金来源。目前两家机构为美国60%的住房贷款提供担保。
　　
　　对于这份议案的前景，一些分析人士表示，随着11月份的国会中期选举临近，立法人士可能会将注意力转移到竞选上，这可能令其在诸如改革美国房地产金融系统等复杂议题上花费的时间非常有限。
　　
　　另有消息人士透露称，参议院多数党领袖里德对这份议案并不热衷，很多民主党人士对一些内容也存在异议。即便在参议院获得通过，议案在共和党控制的众议院获得支持的前景也并不乐观。
　　
　　或冲击美国房市
　　
　　一直以来，奥巴马和国会两党人士都希望逐步关闭“两房”，以减少政府在住房金融市场上的影响，并鼓励更多私人资本进入，创造一个风险更低的住房金融体系。而在2008年为救助“两房”投入巨资后，诸多市场人士对美国政府为“两房”提供无限信用担保的做法也颇有微词。事实上，“两房”整改问题已经成为2008年金融危机后美国金融业尚未解决的最大遗留问题。
　　
　　不过有分析人士指出，在房地产市场复苏扎根未稳的情况下，如此大动作的改革是否合适存在争议，上述议案的一些措施可能给脆弱的房地产复苏带来冲击。
　　
　　瑞信分析师认为，议案中提出的私人债权人至少承担10%的抵押贷款债务第一损失，这一条款可能将导致抵押贷款利率升高。而近期由于贷款成本及房价上升，美国住房市场的复苏已经开始出现降温趋势。上周美国30年期固定抵押贷款利率达到4.37%，较去年5月初的历史低点3.35%上升了超过一个百分点。
　　
　　在过去三十年中，“两房”的存在推动了美国抵押债券市场的发展，但2008年金融危机时，“两房”遭受重创并一度濒临破产。金融危机期间，美国政府曾向两家机构提供了总额1870亿美元的援助贷款。由于股价长期徘徊在1美元下方，“两房”股票双双于2010年从纽交所退市，转到场外电子柜台交易市场（OTCBB）交易。
　　
　　在上周二约翰逊和克拉波首次透露达成终结“两房”的协议后，“两房”股价一度遭遇重挫，随后略有回升。上周房利美股价下跌26%，房地美下跌23%，不过在过去一年两家公司的股价涨幅都接近700%。
　　
　　事实上自2012年开始，随着美国房地产市场的复苏，“两房”迄今为止总计以派息形式向美国财政部偿还了约2029亿美元，超过接受的救助金总额。