美国住房市场缓慢复苏：目前买房还是租房划算

　　北京时间4月17日凌晨消息，雅虎财经旗下Breakout的马特-奈斯托（Matt Nesto）周二撰文，阐述了当前形势下美国投资者在买房还是租房的问题上应当遵循的原则。
　　
　　以下是文章内容概要：
　　
　　跟创下历史新高的美国股市不同，美国住房市场尚未从最近一次经济衰退周期中复苏。虽然不动产销售量和价格都倾向于走高，而且市场状况明显好于几年以前，但距离完全复苏还很遥远。
　　
　　这并不一定是件坏事，原因是在这种形势下，更多人能有更多时间利用仍旧很低的价格和利率。但同时这也并非好事，原因是其意味着最多有三分之一的屋主的未偿还抵押贷款价值仍旧高于房产价值。虽然价格上涨，销售量增长，且春季销售季节已经全面展开，但这种 上升趋势将如何发展仍有待观察。
　　
　　知名不动产律师、新书《金融新开端》（Financial Fresh Start）的作者夏里-奥勒夫森（Shari Olefson）最近撰文，阐述了目前对不动产进行投资时是应购买房产还是租赁房产的基本原则，具体如下：
　　
　　1）遵循“15定律”：
　　
　　奥勒夫森指出，在决定是租房还是买房以前，投资者应遵循如下定律：“如果能以不足年租金15倍的价格在牛所在地区买到一幢住房，那么从财务上来说，买房比租房好得多。”
　　
　　举例来说，如果月租金为2000美元，也就是年租金为2.4万美元，那么当买房价格为36万美元以下时，买房就比租房好；反之亦然。但她同时警告称，如果投资者所在地区的租金反常过高，或是想要购买的住房需要整修，那么就必须把这些因素也考虑在内。
　　
　　2）判定自己能承担得起什么样的价格
　　
　　奥勒夫森指出，可负担性是另一个需要考虑的重要变量。她建议，人们应该购买价值不超过年收入2.5倍到3倍的房产。她还进一步指出，即使投资者想要花费更多资金买房，但抵押贷款市场已经发生了重大的变化，融资条件比以前要困难得多。
　　
　　3）市场状况
　　
　　无论是租还是买，供需规律都一定是同样适用于住房价格。目前而言，奥勒夫森指出，多种理由令市场上的待售住房数量低于通常水平。“现在我们有4个月的库存，而通常情况下应该有6个人多月。”她说道。“与去年同期相比，待售住房数量减少了25左右，这是一个 重大的因素，将会推动房价上扬。”
　　
　　4）何时重新变成租客
　　
　　“同样的公式仍旧适用。”奥勒夫森说道，但这其实是一个“生活方式”类型的问题，就跟近期内是否会搬家或退休一样。但她指出，观察当地市场以熟悉房价和资金，然后通过这些数据来判定“租房还是买房更好”，这会是一种很好的想法。