房地美：QE3将刺激美国房市进一步回暖

　　种种迹象显示，美国的房地产市场正不断展露复苏迹象，而房地美(Freddie Mac)在其最新的十月期美国经济和房地产市场展望中确认了这一势头。
　　
　　作为美国两大房地产抵押贷款巨头之一，房地美在上述报告中指出，美联储9月宣布的第三轮量化宽松(QE3)正刺激房市进一步回暖，因此房地美调整了对今明两年美国经济和房市的预测，预计美国今年GDP增速为1.8%，明年将上升至3.0%，2014年将进一步增至4.0%。
　　
　　房地美报告称，2012年上半年，美国实际GDP年化增长率为1.7%，其中房市贡献了0.3个百分点，并可能在下半年保持类似涨势。与此同时，房地美预计今明两年的利率环境将会比较宽松，30年期固定利率抵押贷款将保持3.50%左右。
　　
　　为了支持美国经济复苏，美联储9月13日宣布推出新一轮刺激计划QE3，而QE3的目标是鼓励更低的长期利率，尤其是针对固定利率抵押贷款，并刺激房地产市场活动进一步回暖。房地美认为，由于QE3刺激而增加的房地产需求可能会部分抵消(尽管幅度较小)潜在“财政悬崖”导致2013年总需求的大幅削减。
　　
　　报告指出，自2008～2009年经济危机以来，美国房地产市场的表现不同于过去65年以来的任何一次经济复苏。通常，房地产市场会引领复苏，有助于在初期阶段加强宏观经济扩张。然而在本次复苏中，房地产部门却一直在“拖后腿”：事实上，GDP的主要成分之一——住宅固定投资(RFI)(包括新屋建设支出、现房增修以及房产销售中介费)在2006～2010年期间对GDP增速的贡献一直都是负值。
　　
　　然而，“今年却有所不同，2012年上半年，RFI对年化1.7%的实际GDP所作出的贡献为0.3个百分点，而且可能会在下半年保持类似涨势。”报告称。
　　
　　“目前，我们看到房地产市场已经开始重新在经济复苏中扮演引领经济复苏的传统角色，并再一次成为美国经济的亮点。”房地美首席经济学家诺沙夫特(Frank Nothaft)表示，“随着QE3启动，房市将持续回温，这将有利于美国的整体经济情况，消费者也将寻求再按揭或者购房。”
　　
　　房地美认为，房地产活动的逐渐回暖部分归因于美联储的宽松政策。随着抵押贷款利率维持在20世纪40年代以来的新低，房屋需求开始改善。在今年的前8个月，新屋开工数量同比增加了25%，同期现房销售也上涨了8%。美国房屋价格指数也开始回升：到今年7月为止，美国联邦住房金融局(FHFA)房价指数在过去12个月内上涨了3.8%。美国不动产投资信托协会(NCREIF)房价指数同期也上涨了7.6%。
　　
　　房贷低利率也引发了一场“再按揭潮”：房地美预计，今年总共将有700万名借款人再按揭，而这将会在此后的12个月内节省约150亿美元的按揭还款，这笔资金将有助于增加购房者的存款和消费性支出。
　　
　　报告称，今年的所有贷款申请人中约有四分之三可能会申请再按揭。今年第二季度，在房地美融资的贷款中，再按揭的借款人平均能把抵押贷款利率降低1.5个百分点。对于一笔20万美元的贷款，这将在次年的每个月节省2100美元支出。
　　
　　此外，单一家庭抵押贷款(single-family origination)今年有望达到2万亿美元，与2011年相比约上升30%。但预计2013年将会出现再按揭“歇火”(burnout)，从而可能出现15%~20%的下滑，明年下半年抵押率将略有提高，因而将减少借款人的再按揭。