2014年美国住房市场展望:稳中有升

　　今年美国住房市场复苏势头给人带来意外惊喜，倘若预测者的预期没错，则说明住房市场终于已做好在2014年带动经济其他领域加速前进的准备。
　　
　　之所以这么说，是因为住房市场的重要方面正在发生变化。
　　
　　地产网Trulia首席经济学家Jed Kolko等专家预计，来年的购房主力军将不再是一直带动许多城市房屋销量的投资客，而会由家庭改善型购房者和首次购房者挑起大梁。
　　
　　抵押贷款利率曾在今年早些时候跌至纪录低点，但接下来应会小幅回升。美国联邦储备委员会（Federal Reserve, 简称：美联储）上周表示，将开始缩减债券购买计划。债券购买计划对长期利率构成压制。
　　
　　与此同时，住房市场的供需状况最终处于平衡，这应会推动房屋建设。
　　
　　将上述所有因素综合来看，意味着住房市场相比前几年（房价先是大跌，之后又随着存量减少而反弹）已变得更趋明朗，但同时上涨势头可能不再那么强劲。
　　
　　以下是经济学家对明年住房市场作出的三个预期：
　　
　　2013年是房价高歌猛进的一年，但预计2014年不会出现像今年这么强劲的涨势。
　　
　　过去一年，全美房价已累计上涨了5%-13%（具体涨幅取决于所参考的价格指数）。西部房地产火热地区的房价涨幅高达25%。
　　
　　经济学家们称房价的这种迅猛涨势不会再现。
　　
　　地产网Zillow首席经济学家Stan Humphries预计，该公司的全国房价指数2014年将上升3%，而截至10月份的过去一年该指数涨幅为5.2%。Zillow今年第四季度对110位经济学家进行的调查发现，他们对明年房价的平均涨幅预期为4.3%。
　　
　　从谨慎角度来看，市场的普遍预期观点低估了住房市场在复苏过程中潜在的上行和下行可能。过去几年，房地产市场的波动程度一直要大于战后的任何时期，Humphries指出，他的预期要想实现还需要满足很多条件。
　　
　　确实，许多专家此前有关房价温和上涨的预期是基于利率上升以及购房者之间竞争减弱作出的。目前，像止赎和短售等廉价急售类房屋的库存正在减少，因此议价空间也基本不存在了。
　　
　　自夏末以来，预售屋和成屋销量已有所减缓。2014年，利率的进一步上升步伐以及市场对此的消化能力将成为考验两年来住房市场回升态势的重要因素。
　　
　　抵押贷款可能更容易获得，但成本也将提高。
　　
　　2013年底抵押贷款利率将比一年前高出1个百分点以上，而且很多经济学家预计，随着美联储继续缩减曾将利率推至纪录低点的债券购买计划，2014年抵押贷款利率将进一步上升。Humphries称，在经济扩张和美联储退出刺激措施的过程中，抵押贷款利率超过5%几乎是必然的。
　　
　　一些经济学家也认为，尽管获得抵押贷款的难度不会迅速下降，但也应当会逐步降低。利率上升导致再融资机会减少，银行和抵押贷款放贷机构面临业务量和利润大幅下降的风险，这意味着向购房者放贷的竞争加剧。房价上涨和抵押贷款拖欠率下降应当也会增强贷款方和抵押贷款担保公司的信心。
　　
　　需要注意的是，银行还需要消化将于下个月生效的抵押贷款监管新规，而且很多大型银行仍面临危机期间违约抵押贷款的潜在法律和解。这些因素可能抑制银行放贷意愿，导致它们只愿意向资质最好的借款方提供信贷。
　　
　　建筑业最终将带动整体经济增长。
　　
　　尽管房价出现复苏，但建筑活动依然受到抑制，这是阻止经济全速运行的一个因素。
　　
　　不过，既然存量房已经减少，建筑商对于开工建设的信心正在增强。与此同时，随着就业市场稳定增长，家庭组建也将升温，从而加大了已经高企的新房需求。
　　
　　11月份经季节性因素调整后的新屋开工数折合成年率为109万套，高于2009年衰退期的低点55.4万套，但仍然明显低于1995-2004年（楼市繁荣到达顶点之前）160万套的平均水平。
　　
　　新屋开工步伐缓慢反映出建筑商对市场前景的谨慎看法。他们需要面对家庭组建量较低以及低价成屋供应的障碍（新屋价格一直都无法与成屋竞争，直到最近状况才有所改善）。
　　
　　2013年存量房数量到达低谷，而其价格上涨使得建筑商更容易通过出售新屋来获利。预测公司IHS Global Insight预计，明年新屋开工数将增至110万套，而房地产研究公司Zelman & Associates也做出了类似预期。
　　
　　大幅波动之后，来年住房市场将更加趋于正常。这意味着房价将上涨，但将使房地产行业实现更加健康、合理的增长。