9月24日，周一。QE3出台，金管局连续两周“手口并施”，既收紧二套房按揭指引，又在《货币与金融稳定情况半年度报告》中针对楼市风险发声。然而，你有你惊我有我买，新界二大新盘屯门珑门及落禾沙迎海，上周末短兵相接正面交锋，珑门推出两批三房单位，147伙两天沽清；迎海销情略逊，却亦售出50个单位。整体而言，上周末新盘合共卖出260伙，按周急升4倍。
忠言逆耳
金管局越示警，买家越恐慌，惟“惊”的并非楼市转势，而是越等越贵，一万三一呎不买，很快变一万五；一万五不买变二万……
正如老毕昨天提及的美国“业主有限合伙制企业”（MLPs），人人深信低息环境对有稳定现金流且必须派高息的MLPs 无往而不利，新股上市反应热烈，投资者望着令人垂涎的息率双眼发光，忽略了盈利/派息增长一旦追不上股价升幅，MLPs 的股息回报随时给大幅拖低，令这个十二年来闷声发财长涨长有的板块，颇有“见光死”之虞。
老毕发现，越迟知道市场上有这种金融产品的投资者，越易受其升势吸引，对世上没有只涨不跌的资产的训示抛诸脑后，MLPs占股票组合一半的案例并不罕见。经验丰富的投资者当然知道，盲目追捧任何一种资产都是危险行为，但在众人皆醉时左一句居安思危，右一句毋忘风险，谁听得进耳？
上周，银行公会承认楼价易升难跌。银行公会认为，在长期低息及当前经济情况下，投资者会加强实物资产投资，楼市炽热并非由按揭带动，政府应加大房屋供应为楼市降温。
言下之意，收紧楼按并非对症下药之策，只会令“水浸眼眉”的银行无法透过按揭市场把资金放出。换句话说，金管局以控制风险为名推出的措施，既阻止不了楼价上升，还使银行陷入有生意亦做不了之苦，变相阻人发达。
QE3无效
美国的情况刚好相反，投资者都有一个疑问：美联储QE3集中购买按揭抵押证券（MBS），此举如何创造就业刺激经济？美国在金融海啸期间推出QE1，美联储既买国债又买MBS，当时金融体系刚历大劫险象环生，MBS价值大跌，体内积累剧毒，美联储把此等有毒证券从银行转移至央行的资产负债表，并通过压抑短息降低银行的融资成本，令其财资市场业务稳赚不赔。
从协助银行恢复盈利能力以至消除资不抵债风险着眼，QE1无疑是成功的。QE2 只买国债，期内股市表现不俗，银行则继续在美联储政策扶持下休养生息，金融机构陆续偿还“问题资产纾困计划”（TARP）欠款。然而，政府/央行于华尔街虽有大恩，Wall Street重新上路却没有令实体经济受惠，QE2的效用主要体现于股市和银行。
QE3集中买入MBS，跟对上两轮量宽有何不同？MBS价值在QE1期间剧跌，美联储购入当时形同废纸的按揭证券，等于替银行去毒强身。QE2虽只买国债不涉MBS，惟MBS在次轮量宽出台时，价值已大幅回升。QE3问世后，MBS价格涨势更急，孳息下跌速度惊人——房利美发行的三十年期MBS，孳息狂泻至1.9厘水平，较执笔时造1.716 厘的美国十年期债息，高出不足20个基点（0.2厘）。
QE1和QE2无法令实体经济受惠，主要由于银行少做少错贷款审慎，按息下跌并未带动房贷活动和楼市回升。QE3美联储集中买入MBS，令毒素已清体格回复强健的MBS资产，价格更上层楼，孳息一降再降。
以目前相对十年期国债不足20个基点的息差，美联储月月买400亿美元MBS，不难令MBS孳息降至低于十年期债息的水平，令银行持有MBS动力大减，迫其多做房贷生意保持盈利。
这一招管用吗？按照QE3宣布后的情况判断，此刻答案恐怕是否定的。
房利美发行的三十年期MBS孳息虽跌至纪录低位，但银行三十年期新造楼按平均息率却在3.5厘水平跌势受阻，意味按息与MBS孳息差距扩大，按息目前高于MBS孳息1.6厘以上。
这个现象值得留意，因为它足以反映房贷市场是否一如想像般宽松。2010年初，美国三十年新造楼按平均息率处于5厘以上水平，两年多后的今天，按息回落至3.5厘左右。表面看来，美国今天的按揭息率已处于甚低水平，惟从2010年初按息与MBS息差没有今天般大可见，QE3效力尚未“传递”至实体房贷市场。
美联储的意图是透过不断买入MBS，推高按证价格压抑孳息回报，降低银行持有此等资产赚取easy money 的动力，目的是迫金融机构放宽按揭审批标准，向信贷质素较低的客户放款。
香港的银行抱怨金管局收紧按揭阻人发达，美国则反其道而行；港美两个世界，如何在同一个货币政策的天空下共存？
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