美国人面临噩梦：创历史新高的房价，创历史新高的租金……这一通胀指标即将“爆炸”

　　尽管美联储一直在鼓吹失控的通胀是 " 暂时的 "，但随着房价和租金以创纪录的速度上涨 ( 至少在一些城市开始征收 " 过渡性居住税 " 之前 ) ，数百万美国人将很快生活在桥下。

　　周二最新的 Case Shiller 数据显示，全国房价以历史上最快的速度飙升，甚至超过了房地产泡沫时期的史诗般的飙升，涨幅达到了创纪录的 19.1%。

　　在房价不断上涨的情况下，大多数美国人很快就会因为房价过高而失去住房——即使抵押贷款利率创历史新低——如果他们还没有这样做的话，这意味着他们在未来几年甚至几十年里都要支付房租。

　　遗憾的是，我们也有一些更坏的消息，正如华尔街日报报道的那样，由于房价过高而被赶出国内市场的潜在购房者，当他们转向单一家庭租赁市场时，几乎没有找到什么安慰。

　　原因是：那里的物价也在飙升。今年截至 7 月，房屋租金上涨了近 13%，根据房地产数据公司 Yardi Matrix 的跟踪显示，这是过去五年来的最高年度增幅。

　　房价的急剧上涨在一定程度上反映出买不起房的人以及疫情期间搬到郊区租房的城市居民的需求不断增加。与此同时，相对于人口增长，新房供应也继续落后于历史水平，一些地方的建筑商仍然受到可用土地限制。

　　瑞穗证券美国公司 ( Mizuho securities USA ) 房地产证券分析师 Haendel St. Juste 说，对于续约的单户家庭租户来说，房价上涨更为温和。

　　" 在这个行业，你必须要小心。你不能让人觉得你在骗钱。"Yardi Matrix 说，公寓要价也在上涨，但速度较慢：今年截至 7 月份的租金上涨了 8.3%。

　　这种差异部分反映了在新冠疫情爆发后人口减少的市中心需求疲软，尽管这些市场在最近几个月有所反弹。

　　《公寓列表》 ( Apartment List ) 编制的最新数据也显示出了类似的情况。这家房地产数据公司披露，7 月至 8 月全国房价指数上涨 2.1%，较上月的 2.5% 略有回落，但自今年年初以来租金一直在持续上涨。

　　自 2021 年 1 月以来，全国房租中位数增长了惊人的 13.8%。在此背景下，2017-2019 年大流行前几年，从 1 月到 8 月的租金增长率平均只有 3.6%。

　　几乎所有地方的租金都在上涨，只有少数城市的房价仍低于疫情前。即使在那里，租金也在迅速反弹。例如，旧金山的租金仍比 2020 年 3 月低 12%，但自今年 1 月以来，该市的房价已经上涨了 20%。

　　另一方面，许多在疫情期间租金迅速增长的中型市场仍在继续繁荣——自 2020 年 3 月以来，博伊西的租金上涨了 39%。到目前为止，在美国 100 个最大城市中，有 98 个城市的租金增长速度超过了疫情前的平均水平。

　　去年夏天，许多城市的空置率上升，然而，今年夏天，需求持续升温，导致市场供应紧缩。与去年这个时候不同，当时由于疫情的不确定性，美国的家庭数量迅速增加，超过了以往任何时候的 1.31 亿户。

　　其中一些家庭可能是购房者，但他们面临着一个历史上难以承受 ( 而且供不应求 ) 的市场，与去年相比，库存下降了 48%。

　　因此，随着待售房屋的价格上涨，潜在购房者继续租房，这可能是在公寓列表上搜索的租房者收入和预算不断增加的一个驱动因素。

　　这种高需求造成了一个紧张的市场，导致我们的空置指数在 2021 年大幅下降，同时价格迅速上涨。今年房租上涨了 13% 以上，是整体通胀率的两倍多。

　　当前房地产市场同样值得注意的是，与之前的泡沫不同，这一次的价格上涨是一致的，没有疲软的地方，因为 2021 年的租金上涨几乎影响了该国的每个主要市场。

　　与 2020 年相比，这是一个巨大的变化。当时，租金在昂贵的市场大幅下跌，而在较可负担的市场则迅速增长。2021 年，租金全面上涨。

　　下面的图表显示了从 2018 年 1 月到 2021 年 8 月，美国 100 个最大城市的每月租金变化。每个单元格的颜色代表了在给定的一个月里，给定城市的价格上涨 ( 红色 ) 或下跌 ( 蓝色 ) 的程度。

　　2020 年深蓝色的区带代表房租价格暴跌的大城市中心 ( 如纽约、旧金山、波士顿 ) ，但随着 2021 年无处不在的租金增长席卷全国，这些区带很快变成了红色。

　　2020 年 8 月，其中 75 个城市的房租上涨，平均涨幅为 0.9%。今年 8 月，所有 100 个城市的房租都上涨了，平均租金增长了一倍多。

　　随着 8 月份房租价格的回落，《公寓列表》得出的结论是，许多经历了疫情时期房租大幅下跌的城市终于回到了疫情前的价格，其中包括美国最大的两个城市：纽约和洛杉矶。

　　纽约市上个月房价上涨了 5.8%，比美国其他任何地方都要快。在那里，全市范围内的租金中值现在是 2052 美元，自去年 3 月以来首次超过 2000 美元。

　　在美国的另一边，洛杉矶本月的租金上涨了 2.5%，目前的中位数租金为 1874 美元。本月其他主要城市的租金都超过了疫情前的水平，包括马萨诸塞州的波士顿；俄勒冈州波特兰；以及明尼苏达州的圣保罗。

　　这意味着今天，" 流行病定价 " 在该国大部分地区已经结束。仅 8 个大城市的租金仍低于疫情前水平：旧金山湾区的四个加州城市 ( 即旧金山、奥克兰、圣何塞和弗里蒙特 ) ；明尼苏达州的明尼阿波利斯；华盛顿特区；华盛顿州西雅图；新泽西州的泽西城。

　　下面的图表显示了这些地方房租的快速下降和反弹。奥克兰和旧金山在整个疫情期间因惊人的房租下降而频频登上头条，今天是仅有的两个房价保持两位数降幅的城市。剩下的应该很快就会回到大流行前的价格。

　　当然，最令人兴奋的是，随着大多数美国中产阶级越来越穷，他们将越来越多的可支配收入花在房租和其他日常用品上，华尔街也变得越来越富有。

　　正如上个月报道的，美国最大的金融机构正在加倍投资于购房。根据房地产公司 Redfin 的数据，投资者在 2021 年上半年购买了 870 亿美元的住房，其中第二季度创纪录地购买了 6.8 万套住房。

　　自 6 月以来，仅黑石、景顺和高盛就承诺向该领域投资超过 110 亿美元。与此同时，其他公司正在从零开始建造出租房屋。上市公司 Tricon Residential 报告称，7 月份新租赁租金上涨了约 21%，创下了该公司的纪录。

　　对于续租的房客来说，平均涨幅更低，只有 5%。据华尔街日报，在 8 月份的收益电话会议上，Tricon 首席执行官 Gary Berman 表示，在一些市场，如果该公司没有故意 " 隐瞒 "，现有租户仅有接近 10% 的租金上涨。

　　华尔街公司也参与了潜在买家的困境：Redfin 的数据显示，2021 年第二季度，六分之一的房屋销售流向了投资者。在亚特兰大、菲尼克斯和迈阿密，这一比例为四分之一。

　　加州大学伯克利分校 ( University of California, Berkeley ) 地理学教授德 Desiree Fields 研究单一家庭租赁业，她说，" 机构参与者正在追逐一些可能成为业主自住者的初始住宅的房屋。"

　　Zero Hegde 评论道，好吧，租金在飙升，但那又怎样——毕竟，如果美联储假装没注意到，如果 CPI 或个人消费价格指数没有反映这些价格，然后，价格会继续上涨，政客和印钞者会继续假装一切正常，通胀即使 " 暂时 " 偏高，也会被 " 遏制 "。

　　不过，现在情况已经不同了——如下图所示，全美租金年率与业主等价租金 ( OER ) 年率增幅之间大约有 4 个月的时间差。如下一张图表所示，它覆盖了截至 8 月份的最新公寓列表数据，根据最新的 CPI 数据，租金的创纪录飙升很快就会出现在官方数据上——除非它被大幅修订和操纵——这可能会导致 OER 的数据最早在 12 月就会超过 5% 的年涨幅。

　　到那时，美联储将别无选择，只能逐步缩减购债规模，并迅速缩减购债规模……